借り換え

この記事を読んでほしい人 変動金利で住宅ローンを組んでいて、金利上昇が不安な方 「固定金利に借り換えるべきか」で迷っている30〜50代の方 住宅ローンと老後資金・教育費の両立に悩んでいる方 「金利のある世界」が戻ってきた2026年 長年続いたゼロ金利政策が終わり、2026年現在、日本の住宅ローン市場は「金利のある世界」への移行が本格化しています。 日本銀行は2026年6月17日、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げました。これを受けて、住宅ローンの変動金利も実際に0.25%前後上昇するケースが出てきています。 FP業界でも「変動金利リスクをどう考えるか」は最大の関心事のひとつです。 FP相談の現場でも、「ニュースで金利の話を聞いて不安になった」「固定に切り替えたほうがいいですか？」という声が急増しています。 漠然とした不安を感じていても、なかなか行動に移せない——そんな方のために、今の状況と確認すべきポイントをFP目線で整理しました 変動金利が0.25%上昇すると、返済額はいくら増える 住宅ローンの変動金利には、多くの金融機関で「5年・125%ルール」が設けられています。 ⚠️ 【注意】 「5年・125%ルール」は金融機関によって適用される場合と適用されない場合があります。 借入先の契約内容を必ずご確認ください。ネット銀行では適用しないケースもあります。 このルールが適用される場合、金利が上昇しても月々の返済額はすぐには変わりません。しかし5年後の見直し時に一気に増額される可能性があります。 また、上限を超えた分は「未払い利息」として元金に加算されるリスクも存在します。 【試算例：借入残高3,000万円・残期間25年の場合】 金利（上昇幅） 月々の返済額 25年間の総返済額 現在水準からの増加額 0.6%（現在水準） 約10.9万円 約3,270万円 — 0.85%（+0.25%上昇後） 約11.2万円 約3,360万円 約90万円 増 1.1%（+0.5%上昇後） 約11.5万円 約3,450万円 約180万円 増 変動金利が0.5%が上昇すると、25年間続けば総返済額は90万円超の差になります。 「今すぐ返済額は変わらないから大丈夫」ではなく、「5年後にどうなるか」を今から把握しておくことが重要です。 FPが押さえる3つの確認ポイント ポイント①　今の金利で「何%まで耐えられるか」を把握する まず確認するのは、「自分の家計は金利が何%まで上がっても大丈夫か」という数字です。 住宅ローンの返済比率は、手取り月収に対する返済額の割合で見るのが家計管理上の目安になります。 手取り月収の25〜30%を超えてくると、家計へのダメージが大きくなってきます。 「なんとなく大丈夫」ではなく、数字で確認することが第一歩です。 ポイント②　「固定への借り換え」は元が取れるか計算する 固定金利への借り換えは、月々の返済を安定させる有効な手段です。 ただし借り換えには、保証料・手数料・登記費用などで数十万円かかる場合があります。 「金利差×残期間」で得られる節約額が諸費用を上回るかどうかを計算してから判断することが重要です。 計算なしに「安心のために」借り換えると、かえって損をするケースもあります。 ポイント③　繰り上げ返済とNISA積み立て、どちらを優先するか決める 「繰り上げ返済でローン残高を減らすか、NISAで資産を増やすか」——多くの方が悩むテーマです。 答えは、住宅ローンの金利水準とNISAの期待運用利回りの比較で変わります。 また、子どもの教育費や老後資金のタイムラインとも連動するため、家計全体のキャッシュフローで考える必要があります。 「どちらが正解か」は家計によって違います。 今が、家計全体を見直すベストなタイミング 住宅ローンへの不安は、漠然としているうちが一番つらいものです。 FP相談で「自分の場合は○%まで耐えられる」「借り換えは△年で元が取れる」という具体的な数字が出ると、不安が行動に変わります。 そしてもう一つ重要なのが、今年は家計全体を見直す絶好のタイミングだということです。 2026年12月にはiDeCo大改正が施行されます。 会社員の月額拠出上限が大幅に引き上げられる予定で、住宅ローンと老後資金を同時に整理しておくことで、今後10年の家計設計が大きく変わります。 「住宅ローンだけ見る」ではなく、老後資金（iDeCo・NISA）・教育費・保険とのバランスを含めた家計全体の設計を今見直すことが、一番コスパの良い選択です。 「なんとなく心配」を「具体的な安心」に変えるために、まずは一度FP相談を検討してみてください。 まとめ 「金利のある世界」が本格化し、変動金利住宅ローンへの注意が必要 金利0.25%上昇でも、長期的には総返済額が百万円近く変わる可能性がある 5年・125%ルールは金融機関によって適用有無が異なるため、必ず契約内容を確認 確認すべきは「耐えられる金利の上限（手取り月収ベース）」「借り換えの費用対効果」「繰り上げ返済 vs NISA」の3点 答えは家計状況次第——「自分の数字」を出すためにFP相談を活用しよう 2026年12月のiDeCo改正も控えており、今が家計全体を見直す最適なタイミング